Depuis la loi du 2 août 2005 en faveur des petites et moyennes entreprises (loi n° 2005-882, art. 58), les communes peuvent se substituer à l’acquéreur d’un fonds de commerce, d’un fonds artisanal ou d’un bail commercial. Toute cession envisagée impose donc de vérifier, en amont, l’existence de ce droit de préemption.
Qu’est-ce que le droit de préemption ?
C’est un outil juridique que la loi confère aux communes pour se substituer à l’acquéreur pressenti. La commune qui préempte acquiert le fonds aux mêmes conditions que celles convenues entre le vendeur et l’acquéreur évincé (prix, clauses particulières). L’objectif est de préserver la diversité de l’activité commerciale et artisanale de proximité.
Quelles cessions sont concernées ?
Seules les cessions portant sur des locaux situés dans un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité sont concernées. Ce périmètre est délimité par une délibération du conseil municipal. Toutes les communes n’en ont pas créé : à Chartres comme dans les autres communes d’Eure-et-Loir, il faut donc se renseigner auprès de la mairie avant toute cession.
Quelles démarches si le fonds est situé dans le périmètre ?
Avant toute cession, le vendeur doit adresser une déclaration préalable au maire de la commune, en quatre exemplaires, remis contre décharge, envoyés par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique. Cette déclaration peut être effectuée par un mandataire, par exemple votre avocat.
Les textes n’imposent pas de joindre le bail commercial, mais il est prudent d’en annexer une copie : il peut contenir des stipulations propres à la cession. L’absence de déclaration est sanctionnée par la nullité de la cession.
Quel délai avant de pouvoir céder ?
La commune dispose d’un délai de deux mois pour faire connaître sa décision. Son silence vaut renonciation : passé ce délai, la cession peut être conclue avec l’acquéreur initialement choisi, aux conditions déclarées.
Que se passe-t-il si la commune préempte ?
La commune se substitue à l’acquéreur et la cession intervient aux mêmes conditions. Elle doit ensuite rétrocéder le fonds à une entreprise immatriculée au registre du commerce ou au répertoire des métiers, dans un délai de deux ans en principe (article L. 214-2 du Code de l’urbanisme), porté à trois ans en cas de mise en location-gérance. Pendant cette période, elle est placée dans la même situation que tout propriétaire de fonds de commerce.
Peut-on contester la décision de préempter ?
Oui. La décision peut faire l’objet d’un recours en annulation devant le tribunal administratif, dans un délai de deux mois à compter de sa notification ou de son affichage. Ce recours est notamment ouvert lorsque la décision est insuffisamment motivée. L’acquéreur évincé peut également agir s’il justifie d’un intérêt, par exemple en étant titulaire d’un compromis.
En pratique
Le recours au droit de préemption reste peu fréquent, mais ses conséquences sont lourdes : retard de la vente, changement d’acquéreur, voire nullité de la cession en l’absence de déclaration. Vendeur comme acquéreur ont intérêt à intégrer cette vérification dès la rédaction du compromis.
Cet article présente les règles générales à la date de sa mise à jour. Il ne constitue pas une consultation juridique. Pour une analyse de votre situation, contactez le cabinet ou consultez la pagedroit commercial.